广东义致律师事务所

业主委员会能否告业主问题分析

——涉及全体业主权益事宜的诉讼问题

    笔者曾代理一宗业主之间就公共场所使用问题所产生的纠纷，因该案是在物权法生效后笔者所代理的第一宗依据《物权法》法条起诉的案件，现就该案有关问题介绍如下：

业主A、B、C是某大厦的业主，同时也是该大厦业主委员会的负责人，D单位是该大厦的大业主，于1996年时买进该小区1、2、3楼作为办公场所，因该大厦开发时间早，没有规划停车场，D单位购买该房屋时，考虑到单位的停车问题及来该单位办事的人员停车问题，于是与开发商约定，大厦周边的空地（规划红线内）划出大概20个停车位大小的空地供D单位无偿使用。之后几年一直相安无事，后来因大厦买车的业主越来越多，众业主就停车问题产生了矛盾，而主要的矛盾在于D单位使用了大量的空地停车，造成其他业主没有地方停车，后A、B、C三人在物权法生效后以业主委员会的名义起诉D，但法院没有受理，之后三人以个人名义起诉D，法院受理，D单位委托我方代理，该案作为普通程序，一审从受理至今已超过半年，但法院至今没有判决，主要原因是实践中对少数业主能否就涉及全体业主利益事项提出诉讼以及业主委员会能否代表全体业主参加诉讼问题存在较大的争议，法院内部没有统一的处理意见。

针对该问题，现提出以下几点分析意见：

一、业主委员会的法律性质

    业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。根据《物权法》及《物业管理条例》对业主委员会职责的规定，业主委员会实质上是业主大会的执行机构，执行业主大会所决定的事项，并对业主大会负责和报告工作，从属于业主大会。业主委员会无权行使制定管理规约、选聘和解聘物业服务企业（仅能根据业主大会的决定代表业主跟物业服务企业签订服务合同）等物权法76条规定的内容。

    二、关于业主委员会的诉讼主体资格，我个人认为在没有相关司法解释出台前，现行的法律下，业主委员会是没有诉权的。

    首先，虽然法律规定业主委员会在选举之日起30日内到房地产行政主管部门备案，但是这种被告属于行政备案，并不是法律规定的民事主体资格的备案，业主委员会不能据此取得社会团体法人资格。

其次，《物权法》83条虽然规定大会和业主委员会对于废置垃圾、排放污染物、违反规定饲养动物、违章搭建等侵害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人承担停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。但是并没有明确规定业委会有权提起诉讼。仅仅规定业主个人有权依法向人民法院提起诉讼。

最后，业主委员会没有任何独立财产承担案件的任何诉讼结果，案件的诉讼结果最后是直接归属于各个业主承担。业主委员会不能独立承担责任，这也是业主委员会不具备主体资格的重要原因。

基于此，个人认为，业主委员会在现行法律下是没有诉权的，依法不能对业主或其他第三人提出诉讼。在本案这类涉及全体业主利益事项的诉讼中，不应该由业主委员会代表业主进行诉讼，而是应该作为共同诉讼处理，由法院发布公告通知全体业主参加诉讼，由各个参加诉讼的业主作为共同诉讼人，推选出代表参加诉讼。