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【原创好文】售后返租,看上去很美



前几天,我参与处理了北方某省会城市的一个房地产项目税务梳理工作,尽管已经离场几天,但是心情久久不能平静。回望昨日房地产企业老板往日叱咤风云的辉煌,再看今日黯然躲债的无奈,企业的生死竟在一瞬间,没有截然的界限。

故事的起因源于,企业的资金链断裂。其实往深里追究,就是企业决策失误。该企业在房地产行情如日中天之时,大肆跑马圈地、盲目扩张,为了迅速回笼资金以便拿到足够多的地块,在公寓或产权式酒店销售时引入了售后回租策略,月息为4%,年利率为48%,疯狂至极,令人瞠目结舌。

企业采用的基本经营模式为:在公寓或者产权式酒店销售后,同时约定,自房产销售的同时由公司租回,并自销售款到账之日起,由公司支付租金。

对于以上业务,在税务处理上,售后回租分为两个环节:

(一)销售环节

即房地产企业销售公寓或产权式酒店给买受人—业主。在这个环节,房地产企业,按照当地政策规定,房地产企业至少要缴纳如下税负:

 


(二)回租环节

即房地产企业在出售公寓或产权式酒店的同时,再从买受人—业主手中租回。这一环节,涉及到房地产企业出租业务的所有税种。假定税务机关认定业主出租的公寓或产权式酒店为住房,则按照《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)第二条“支持住房租赁市场发展的税收政策”规定,回租环节的税负如下表:

正如大家所知,房地产企业之所以采用售后回租,目的是为了迅速回笼资金,正因为如此,为了打消业主的顾虑,房地产企业一般会主动替业主承担回租过程中涉及的税负。

在实践中,很多地方税务局在认定“公寓或产权式酒店”时大多归集于商业,那么税负还将有所增加。

需要注意的是,即使企业主动要求代为承担上述税负,但是税务机关也不是那么好糊弄的,那么税前扣除又出了问题。

根据税法规定,税法所述税金或附加,是企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,为企业以外的另一方负担的税金不得税前扣除,而企业代垫代扣个人所得税等税款的纳税义务人是取得相应收入的个人,企业只是履行代扣代缴义务,因此代垫代扣税款不属于企业发生的各项税金及附加所指的内容,也就不能在计算应纳税所得额时扣除。

接下来企业还要规划好租进房子后的商业运营模式,运营的利润能否支持支付当期的利息。除了企业的承受力外,税务机关对利息的扣除也有十分严格的规定。

根据《实施条例》第三十八条规定,非金融企业向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分,方可税前扣除。

2015年8月6日,最高人民法院颁发了《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(法释[2015]18号),对民间借贷利率等事宜重新进行了规定,新文件的出台替代了人们熟知的四倍利率。

我们假定当期金融企业的同期同类贷款利率为12%,根据第二十六条的规定,我们整理如图1所示:

图:利率风险示意图

(1) 0—12%,安全区,均可以税前扣除;

(2)12—24%,容忍区,法院支持支付利息,税前扣除按照12%;

(3)24—36%,暧昧区,类似周瑜打黄盖,税前扣除按照12%;

(4)36—48%,高压区,利息约定无效。

对于支付的利息,企业做账时,记为财务费用,但是超过当期金融企业的同期同类贷款利率部分,未来要进行调增处理,不可税前扣除。

这两个不能扣除的部分,大大增加了企业的成本,给企业造成了沉重的负担,企业不要幻想房价会一直涨涨不息。长期以来,我国一些地方的房地产市场畸形发展:一边是房地产商天价拿地建楼,房价节节攀升;一边是很多群众买不起房,望房而兴叹。在百姓的怨声中,国内房地产市场库存高企,住房空置率居高不下,极大地抑制了国内消费需求,拖累了诸多行业的健康发展。一些地方政府高度依赖高价出让土地获取财政收入,并与房地产商形成利益共同体,这不但容易导致房地产商绑架公共决策,也是助推房价虚高的重要因素。

而当前经济主要的问题,无论是债务过高、还是房价暴涨,都是货币问题,源于货币超发。如果经济增长依然靠投资驱动,则仅有光鲜的GDP数据,而经济结构会继续失衡。一方面刺激性政策会带来房价物价上升、贫富差距扩大等不良后果,另一方面,“一鼓作气,再而衰,三而竭”,频频推出大规模刺激政策容易造成投资效率递减,低效、浪费的巨量投资不可能扭转中国经济的下行。

殊不知,月亮有阴晴圆缺、房价有高低起伏。房价持续上扬时还好,一旦滞销,资金周转不灵时,企业生死就在一瞬间,那时再看售后回租犹如饮鸩止渴,悔已晚矣。

目前,一些房地产企业仍幻想“政府救房市”。不过大家应该还记得,2008年国家曾抛出4万亿元的经济刺激计划,一时间多余流动性涌向房地产,使当时受金融海啸影响而跌入低谷的楼市触底反弹,并走上新一波上涨的行情。

国务院总理李克强多次表态房地产调控,对房地产市场要因城因地分类调控,抑制投机炒卖需求,建立长效机制,促进房地产市场健康发展。

最近一段时期以来,中央多次就房地产去库存问题进行研究,体现出对这一问题的高度重视,以及对推动相关行业持续健康发展的决心。刚刚闭幕的中央经济工作会议提出一系列化解房地产库存的举措,明确指出鼓励房地产开发企业调整营销策略,适当降低商品住房价格。这一要求顺应公众期待,符合市场规律,对优化房地产市场结构、激活市场需求必将产生重要作用。

世上没有救世主,一切只有靠自己。房地产企业只有充分研判、科学的战略规划、做足功课,才有可能迎来黎明的曙光。幸运的是,目前一些房地产企业主,已经开始收缩阵地,向轻资产转型。

为了规避此案中同类风险再次发生,在这里我建议企业做好资金预算,对企业预期的房款、运营收入与工程、利息支出进行充分的测算,测算收入时要考虑到市场波动的因素,尽量保守,进而找出企业可以承受的资金平衡点,以防一招不慎,全盘皆输。总而言之,售后回租,看上去很美,但是美丽的背后是什么,需要你揭开神秘的面纱,经历过后才可得知。

作者 智慧源高级咨询师:牛鲁鹏


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